浙江公务员考试时政热点：“金九银十”，楼市何去何从

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　　据国家统计局18日公布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。

　　事实上，众所期待的“金九”并未实实在在地到来，据链家地产市场研究部统计数据显示，包括北上广深在内的十个重点城市9月1至12日的成交量为29304套。预计上半月成交量在36000套左右。比8月上半月减少约10%，占8月全月成交量的41%。

　　记者通过调研发现，在当前楼市调控政策不放松的大背景之下，房价大幅反弹的可能性并不大，然而需要注意的是，随着市场运行的复杂程度增加，调控也必然面临考验。

　　“回暖”还是“回稳”

　　眼看着房价往上涨，要买房的上海白领徐芳最近比较焦虑，“两个月来看了不少楼盘，还没下手，发现房价开始上涨了，有的楼盘虽说没涨价，但原先的优惠没有了。”徐芳说，“政府一再强调坚持调控不放松，媒体还报道说可能出台新的调控政策，这房价怎么还在涨呢？”

　　国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅平均价格环比数据，继6月份“止跌微涨”后再度上涨，并且上涨的城市也大幅增加。

　　业界认为，连续降息等降低购房成本的政策推动了刚需及部分改善型需求的释放，7月以来这种趋势更为明显。楼市回暖使得部分开发商开始减少优惠或调高价格，导致房价出现小幅回升。尤其是今年5月以来，一线城市高端楼市需求放量导致楼市价格出现结构性上涨，推动了全国房价上涨。

　　相比于价格的微涨，成交量的小幅复苏更为关键。知名房企新城控股对重点城市和排名前20位房企经营情况的持续跟踪显示，同一楼盘或同一区域楼盘在2011年底到2012年1月降价幅度基本在15%~20%。

　　由于降价到激发销售的时滞一般在3个月左右，因此2012年3月以来刚需市场有所恢复。有销售人员还告诉记者，前期积累的一些客户集中在7月签约购房，导致出现“淡季不淡”情况。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟称，尽管5月以来房地产市场成交量出现了回升，但至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖局面，因此，楼市的“基本面”并没有改变，开发企业对于当前市场是否回暖的判断仍然偏向谨慎。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，不宜对当下楼市相对活跃的行情作过于乐观的解读，“与其说是‘回暖’，不如说是‘回稳’更恰当些”。

　　房价大幅反弹的理由并不充分

　　7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、广东省等16个省份贯彻落实房地产市场调控政策情况进行了督促检查，进一步显示出中央调控楼市的决心。

　　在这种形势下，业内普遍认为楼市又一次进入敏感期，政策收紧预期强烈，出台调控储备政策、开征房产税的传闻屡屡搅动市场。7月，申万房地产指数月度跌幅达7.28%。“现在房企都不敢大幅涨价，怕引起新一轮调控。”新城控股副总裁谭为民说。

　　而从房企本身的状况看，后市大幅提价的可能性也不大。

　　当前住房供应量相对充足，房企仍处于消化库存阶段。虽然近几个月楼市成交月月放量，但开发商的日子并没有好过多少。特别是大型上市房企，库存和负债率出现双双攀升。截至8月8日，万科等22家上市房企公布的上半年财务报表显示，上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，新增库存300亿元。

　　各地的数据同样说明了这一点。截至6月底，上海商品住房已竣工待售面积达到859万平方米，比去年同期增加63%；今年上半年武汉市场库存高达1006万平方米，较2008年历史最高值多出16%。

　　可见，缓解库存压力，加快资金回笼，仍是房企的当务之急。在资金压力巨大的情况下，开发商无力大幅提价。

　　我爱我家市场研究中心主管郭燕说，种种信号表明，楼市调控政策不会放松，下半年开发商所面临的销售压力仍不容乐观。开发商以价换量，能促使成交套数上升，但价格方面不具备大规模上行的可能性。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖也认为，今年上半年成交回升所依赖的刚性需求，在连续多个月释放后，已表现出乏力的态势。此外，房价上涨造成的短暂恐慌性购房需求释放后，更多买房人选择观望。在调控政策不放松的背景下，投资投机性需求难以入市，不可能追涨和大幅度拉高房价。

　　“市场的博弈情绪有增无减，开发商惟有继续推出实质性降价优惠才能打破僵局。”某知名房地产企业营销负责人姚泽伟说，目前楼市相对乐观的局面是以价换量的结果。开发商只要在价格上做一些让步，购房者马上就会跟进；如果价格坚持不变或者涨价，许多购房者可能就不买账了。

　　“金九银十”预期下楼市如何走

　　三、四季度是房地产传统的销售旺季，像万科、保利、中海、龙湖等龙头房企上半年与下半年的推盘比例都约为4∶6，9月、10月的销售业绩将达到全年的高峰。北京中原市场研究部统计数据显示，在9月份入市的项目会有30多个，其中大部分为郊区刚需项目。

　　随着“金九银十”的到来，下半年成交量仍有可能超过上半年。多家机构预计，在降息、降准、各种微调等多种因素及差别化楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续入市。因此，“金九银十”楼市可能具有一定的“成色”。

　　张宏伟认为，支持自住性需求的差别化政策可能成就楼市成交量的“金九银十”，也会使部分开发企业对于整个市场“基本面”的考量更为乐观，在成交量回升之后可能敢于增加投资和扩大新开工面积，甚至重拾拿地的热情。

　　对此，顾云昌在接受媒体采访时表示，随着前几个月购房需求的集中爆发，未来将进入温和释放期，“金九银十”量价齐升的可能性并不大。如果房价短期内出现过大涨幅，必将招致政策的进一步从紧，开发商将陷入更加艰难的境地。

　　中国指数研究院华中分院副总监李国政表示，不少开发商将新盘集中在下半年推出，而且受金融政策影响，一些上半年的项目也延迟到了下半年。为了回笼资金，开发商将无法避免加入价格战。

　　对于下一步的调控，顾云昌认为，房地产和土地市场近两个月出现了一些变化，虽然市场整体格局没有改变，但市场运行的复杂性和不稳定性确实在增加，房地产市场调控的任务依然艰巨。中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东也表示，楼市调控已经“棋到中盘”，一些根本性、制度性的改革亟待破题。

　　对此，住建部相关负责人则称，按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。 （编辑：admin）