2013浙江省村官面试：超过“保质期”的电梯

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    上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今使用年限正在逐步迈入15年至20年，这是电梯使用的生命“大限”。目前，许多电梯超期服役，带病工作。业内人士表示，最麻烦的是电梯更换只能采取动用房屋维修资金的方式来进行，但按照国际上通行的15年至20年更换一次电梯的标准看，房屋维修资金基本上无法承受电梯更换的高额费用。(5月19日《人民日报》)

　　据实而论，上世纪90年代中后期建设的电梯房，在居民住宅中占比并不是很大。进入本世纪后，由于城市土地资源的稀缺，高层的电梯房建设才成为商品房市场中的主角。也就是说，随着时间向后推移，居民住宅电梯超期服役和更换难的问题，将愈来愈凸显。放在“电梯夺命”事件频发的现实语境中，任由住宅电梯超期服役，将会威胁到每一个人的生命安全，兹事可谓体大。

　　按照《物权法》的规定，业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。电梯属于公共设施，依法应当属于业主共有。而且，由于电梯的存在，商品房均摊面积的增加和商品房品质的提升，使得业主为此要大幅度增加购房成本。业主对包括电梯等公共设施在内的房产，拥有70年产权，并且支付了相应的成本，到头来面对自己的不动产权却“上不去，下不来”，使用权缩减到15年至20年，显然存在悖论。

　　据介绍，日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式，维修金就包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修。这就要求开发商必须从一开始就面临着几十年之后的维修难题，如果开始偷工减料，越往后开支越大，这样的制度设计 <http://www.huatu.com/a/sj/>在要求开发商承担巨大后期责任的过程中，“倒逼”前期责任，形成了良好的制度效应。但他山之石未必适合我们，中国的房地产企业，哪家也不敢说能够屹立70年，包揽维修何从谈起?

　　开发商卖的是70年产权的房子，却不管15年至20年后的事，显然是讲不通的。而且，目前这种卖完了房子就“两清”的模式，很容易导致开发商在电梯采购、安装过程中偷工减料，甚至用不了15年，就会把一摊子烂事抛给业主。所以，在电梯到期更换问题上，应该让开发商承担一定的义务。换句话说，建设高层住宅的开发商，需要缴纳一定的费用，专门用于未来的电梯更换。

　　去年，南京市对部分小区的老旧电梯开始集中整治，准备用3年时间完成419部高层住宅电梯的更新改造，采取的方式是市区两级财政承担90%的费用，居民承担10%的费用。随着本世纪初建设的大量高层住宅，将逐渐迈入15年的门槛，可以预见政府部门将无力承担电梯更新改造的费用。最理想的出路还是要交给市场。

　　一方面，各地政府部门需要主导成立物业专项维修资金管理中心，对专项资金从“监管责任”向“保值增值责任”转型;另一方面，鼓励银行、保险等金融部门开发专项维修资金保值增值的金融产品。更重要的是扩大专项维修资金的来源，让开发商承担更多责任。住宅70年大限到期后续期问题模糊不清，电梯15年后更换问题受制于资金，国人用多半生的积蓄购置的房产，实在装不下这些沉重的未知。